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年內拿地115億元為去年4倍雅居樂迅猛擴

2019-10-20 来源:

  “为了保持企业开发节奏和规模扩张,避免出现可售项目断层的现象,雅居乐必然会大幅增加土地储备”兰德咨询总裁宋延庆向《证券》表示,尤其是在目前“资本市场上不缺钱,而是缺少能够低成本融到的钱”的情况下,能够顺利融资的企业都在加快“囤货”

  不过,另有业内人士向《证券》表示,雅居乐突然大手笔扩张,企业在内部管控方面可能跟不上扩张速度,倒逼企业压力进一步增大

  迅猛“囤货”

  据雅居乐地产201 年中报显示,截至8月15日,雅居乐购买17幅土地,增加了694万平方米土地储备,平均楼面地价1716元/平方米目前,雅居乐地产土地储备至4121万平方米,全部土地储备平均地价为1206元∕平方米

  值得注意的是,该17幅土地中仅4幅地块总地价超过10亿元,10个项目建筑面积在40万平方米以下其中,上海松江区地块楼面地价最高,为6100元/平方米;佛山新城地块楼面地价4 98元/平方米

  此外,8月16日,雅居乐以6.61亿元取得浙江省宁波市2幅宅地,预计总建筑面积为56.2万平方米,楼面地价为每平方米1178元

  同时,雅居乐地产土地储备平均楼面地价也由201 年 月25日的1148元∕平方米增加至201 年8月15日的1206元∕平方米

  对此,雅居乐集团董事局主席陈卓林解释道,由于公司在2012年较为保守,只拿了约 0亿元的土地,所以今年较积极但他强调,公司新拿的土地平均地价较低,保证了合理的利润空间

  同时,雅居乐高层在其201 年中期业绩发布会上表示,目前土地储备足以支撑公司未来几年的发展下半年,是否拿地则要视公司的资金情况以及地价是否合理而定,“如果地块的价格不是很合理,我们就不会那么快买”

  此外,陈卓林表示,目前公司手持现金150亿元,足以应付下半年开支

  对此,CRIC研究中心分析师沈晓玲分析认为,雅居乐地产于今年上半年通过不同渠道借款12 .44亿元,并对其中40.98亿元成本较高的借款提前做了替换,使得企业的资金成本从8.5%下降至8.1%

  对此,有分析人士认为,在上半年销售161亿元不及预期的情况下,上述借款也许就是雅居乐能够在土地市场迅猛“囤货”的主要原因

  “一般情况下,开发商会拿出当年预计销售额的20%来购地”,宋延庆向《证券》表示,雅居乐今年的销售目标为420亿元,其2012年销售额约为 0亿元以此推算,其今年拿地金额预计为80亿元左右可能比较合理

  显然,雅居乐的步子迈得更大了一些,这可能意味着“改变”,也意味着风险对此,另有业内人士称,新增土地如果想达到陈卓林所示的“短平快”策略,争取“加快12个月-14个月的开发周期”的话,公司的内部管控可能跟不上,导致企业无法快速消化土地储备,保持较好的推盘节奏如此一来,雅居乐的扩张可能并不会达到预期效果

  420亿元销售目标难实现

  事实上,201 年1月-7月,雅居乐地产实现合约销售金额为182.6亿元,仅完成全年计划的4 %

  如此算来,其下半年还将有2 7.4亿元的销售业绩需要完成对此,雅居乐地产向本报表示,公司计划在下半年推出11个全新项目及 0个新组团,新增可售货量合共约 00多万平方米,整体可售项目数量及可售资源较上半年充裕

  而上述分析师沈晓玲则表示,据企业透露,公司上半年和下半年可售货量均约为 0万平方米,如果下半年的去化率和均价与上半年保持一致,那么全年将实现销售额 20亿元

  显然,这距离420亿元的销售目标还有100亿元的路要走,而其下半年的去化速度和资金回笼数额更需要快速大幅提升

  对此,雅居乐称,为了达成全年销售目标,公司下半年将进一步提高刚需产品的供应量,估计可售货量将增至六成左右沈晓玲则表示,根据公司计划,下半年补充更多刚需货源,将提高去化率若项目去化率从上半年的41.27%提高到60%,均价下调至8000元-10000元/平方米,公司全年的业绩有望实现 80亿元

  值得一提的是,雅居乐的项目周转速度在业内并不快,甚至其此前一直因土地储备集中和推盘速度缓慢遭受业界质疑以雅居乐南京地王项目——雅居乐滨江花园为例,该项目用地是雅居乐2010年10月份以57亿元高价摘得,但近三年时间已经过去,该项目至今尚未入市《证券》曾亲赴现场勘查发现,项目已经全部封顶,但尚未公开销售,其开盘时间原定于2012年,但现在明显已经一拖再拖由此可见,该项目周转速度已经低于预期

  因此,沈晓玲表示,尽管雅居乐提升了二线城市一些项目的周转速度,但实现420亿元的全年销售目标则比较困难

  更为值得注意的是,雅居乐地产上半年的盈利率大幅下降,其毛利润和纯利润分别从去年同期的45%、28%下降到 6%、17%,分别下降了9个百分点和11个百分点

  对此,宋延庆向《证券》表示,雅居乐推出大量刚需盘争取快速回笼资金以冲击业绩的同时,也要注意到中高端项目的销售,毕竟企业要靠这些项目去拉升整体利润空间,否则毛利率指标可能再度下滑

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